Bei einem privaten Veräußerungsgeschäft liegt eine steuerpflichtige Anschaffung bzw. Veräußerung vor, wenn beide Vertragspartner ihre übereinstimmenden rechtsgeschäftlichen Verpflichtungserklärungen innerhalb der 10-Jahres-Frist bindend abgegeben haben. Auf etwaige Genehmigungsvorbehalte kommt es nicht an.
Hintergrund
Die Eheleute erwarben im Jahr 2002 eine Eigentumswohnung, die sie vermieteten. Sie gaben am 20.12.2002 ein notariell beurkundetes Angebot zum Erwerb ab, der Verkäufer nahm dieses mit notariell beurkundeter Annahmeerklärung vom 7.1.2003 an.
Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 27.12.2012 verkauften die Eheleute die Immobilie. Das Objekt befand sich in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Die für die Eigentumsumschreibung erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung erteilte die Gemeindebehörde am 5.2.2013.
Aus der Veräußerung erzielten die Eheleute einen Gewinn von rund 200.000 EUR. Diesen unterwarf das Finanzamt als sonstige Einkünfte der Einkommensteuer, da die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen war. Als Anschaffungszeitpunkt galt nach Ansicht des Finanzamts der Zeitpunkt der Annahme des Angebots am 7.1.2003. Veräußerungszeitpunkt war der 27.12.2012. Die spätere Genehmigung wirkte auf den Zeitpunkt des Kaufvertrags zurück.
Das Finanzgericht sah dies ebenso und wies deshalb die Klage ab.
Entscheidung
Die Revision vor dem Bundesfinanzgericht hatte ebenfalls keinen Erfolg. Von einer rechtsgeschäftlichen Anschaffung oder Veräußerung im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts kann nur gesprochen werden, wenn die Vertragserklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Veräußerungsfrist bindend abgegeben worden sind. Mit den beiderseitigen übereinstimmenden Willenserklärungen wird der Vertragsschluss für die Vertragspartner zivilrechtlich bindend.
Für rechtsgeschäftliche Grundstücksübertragungsgeschäfte in Sanierungsgebieten gilt ein umfassender Genehmigungsvorbehalt. Das Fehlen der Genehmigung macht sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft als auch das dingliche Verfügungsgeschäft schwebend unwirksam. Gleichwohl sind die Vertragsparteien damit an ihre Willenserklärungen gebunden. Es bestehen lediglich noch keine Erfüllungsansprüche. Mit der Erteilung der Genehmigung wird das Rechtsgeschäft rückwirkend wirksam. Die Bindungswirkung eines innerhalb der Haltefrist abgeschlossenen, wegen Fehlens der Genehmigung schwebend unwirksamen Vertrags reicht jedoch aus, um die Rechtsfolgen eines privaten Veräußerungsgeschäfts eintreten zu lassen. Kann sich vor Erteilung der Genehmigung keine Partei mehr einseitig vom Vertrag lösen, sind bereits die Voraussetzungen für ein Anschaffungs- oder Veräußerungsgeschäft innerhalb der 10-Jahres-Frist erfüllt. Die ausstehende Genehmigung, auf die die Vertragsbeteiligten keinen Einfluss haben, hat auf die von den Beteiligten gewollte Bindung keinen Einfluss.
Damit lag am 27.12.2012 ein beiderseits bindender obligatorischer Vertragsschluss vor, der sich innerhalb der 10-jährigen Veräußerungsfrist befand. Dass die Erteilung der Genehmigung außerhalb der Veräußerungsfrist lag, ist damit unerheblich. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Genehmigung steuerlich auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurückwirkt. Denn die bindende Veräußerung lag danach am 27.12.2012 und damit innerhalb der maßgeblichen 10-Jahres-Frist vor.
