Als Rohertrag, der für die Bewertung im Ertragswertverfahren maßgeblich ist, ist bei einem bebauten Grundstück grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Miete anzusetzen. Diese gilt jedoch nicht mehr als üblich, wenn sie von der Spanne des verwendeten Mietspiegels mehr als 20 % nach unten oder nach oben abweicht.
Hintergrund
X war zusammen mit seiner Mutter Miteigentümer eines mit 14 Wohnungen bebauten Grundstücks. Im Jahr 2012 verstarb die Mutter und wurde von X beerbt.
In seiner Erklärung zur Bedarfswertfeststellung setzte X für die Ermittlung des Gebäudeertragswerts einen jährlichen Rohertrag an. Für einige Einheiten setzte er die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete an. Für weitere Einheiten legte er die Mittelwerte des Mietspiegels zugrunde, da bei diesen die tatsächliche Miete um mehr als 20 % höher war als die im Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwerte.
Das Finanzamt setzte als übliche Miete nicht den Mittelwert, sondern den obersten Wert der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne an. Es kam dadurch bei 2 Einheiten zu Abweichungen der tatsächlichen Miete von der üblichen Miete um mehr als 20 %. Als Rohertrag für diese 2 Einheiten setzte es den Mittelwert des Mietspiegels an. Im Übrigen blieb es bei dem Ansatz der höheren vertraglich vereinbarten Miete.
Das Finanzgericht folgte dem Finanzamt und wies die Klage ab.
Entscheidung
Der Bundesfinanzhof entschied, dass sich die Überschreitung der 20 %-Grenze nach den Spannenwerten des Mietspiegels bemisst.
Zur Begründung führten die Richter aus: Für Grundstücke oder Grundstücksteile, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, ist die übliche Miete anzusetzen. Für die Prüfung der 20 %-Grenze ist bei Zugrundelegung eines Mietspiegels nicht auf den Mittelwert, sondern auf den untersten bzw. obersten Wert der Mietpreisspanne abzustellen. Eine Miete, die mehr als 20 % niedriger ist als der untere Wert der Spanne bzw. zu mehr als 20 % höher ist als der obere Wert der Spanne, ist nicht mehr ortsüblich.
Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs sind damit alle Mietwerte innerhalb der Spannbreite des Mietspiegels als üblich anzusehen. Erst die Überschreitung bzw. Unterschreitung der jeweiligen Grenzwerte führt zur Unüblichkeit. Auf den Mittelwert kann nicht abgestellt werden. Denn das könnte zu dem sinnwidrigen Ergebnis führen, dass ein Mietpreis, der noch innerhalb der Spannbreite des Mietspiegels liegt, wegen einer die 20 %-Grenze überschreitenden Abweichung vom Mittelwert zu einer Verwerfung der vereinbarten Miete führt.
