Der Begriff der „Betriebskosten“ umfasst auch bei einem Gewerbemietvertrag alle in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten, ohne dass dies näher erläutert werden müsste. Die Formulierung, dass sämtliche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, ist deshalb hinreichend bestimmt.
Hintergrund
Im Mietvertrag über einen Supermarkt gab es hinsichtlich der Betriebskosten die Vereinbarung zwischen Mieterin und Vermieter, dass sämtliche Betriebskosten von der Mieterin getragen werden. Dazu zählten insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten. Diese Klausel hatten die Vertragsparteien individualvertraglich vereinbart.
In den Betriebskostenabrechnungen für 2012 und 2013 legte der Vermieter jeweils 5.100 EUR Grundsteuer auf die Mieterin um. Diese war jedoch der Ansicht, dass die Umlage der Grundsteuer nicht wirksam vereinbart war. Das Oberlandesgericht gab der Mieterin Recht und entschied, dass die strittige Klausel nicht hinreichend bestimmt war.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof sah dies anders. Er hob deshalb das Urteil des Oberlandesgerichts auf und verwies den Rechtsstreit dorthin zurück. Denn die Umlage der Grundsteuer auf die Mieterin war wirksam vereinbart.
Insbesondere war der in der Klausel verwendete Begriff „Betriebskosten“ hinreichend bestimmt. Dieser Begriff ist seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und Gesetz definiert. Von Anfang an waren dort die laufenden öffentlichen Lasten und namentlich die Grundsteuer als Betriebskostenart aufgeführt.
Für die Wohnraummiete hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass der in einem Mietvertrag verwendete Begriff der „Betriebskosten“ ohne Weiteres die in der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskostenarten umfasst. Dies gilt auch für Gewerberaummietverhältnisse. Die gesetzliche Definition kann dafür herangezogen werden, wie der in einem gewerblichen Mietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ zu verstehen ist. Dem steht nicht entgegen, dass in der Gewerberaummiete auch Kostenpositionen auf den Mieter umgelegt werden können, die im Katalog der Betriebskostenverordnung nicht aufgeführt sind. Über die Umlage weiterer Kosten müssen sich die Vertragsparteien nämlich jeweils konkret einigen.
Eine Vereinbarung in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Mieter sämtliche Betriebskosten trägt, ist somit auch dann hinreichend bestimmt, wenn eine Bezugnahme auf die gesetzlichen Normen fehlt. Im Mietvertrag müssen auch nicht die einzelnen Kostenpositionen aufgezählt sein.
Eine Einschränkung ergab sich im vorliegenden Fall auch nicht daraus, dass einige Kostenarten aus dem Betriebskostenkatalog im Mietvertrag ausdrücklich genannt waren. Durch das Wort „insbesondere“ war klar, dass nicht nur diese Kosten umgelegt werden sollen, sondern es sich lediglich um eine beispielhafte Aufzählung handelte.
