Ist der Grundstückskaufvertrag mit einem befristeten Erwerberbenennungsrecht ausgestattet, kommt es zur Anschaffung im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts im Zeitpunkt der Selbstbenennung (Selbsteintritt). Das gilt selbst dann, wenn der Benennungsberechtigte das Grundstück mit dem späteren Fristablauf ohnehin erworben hätte.
Hintergrund
Frau A schloss am 21.9.2000 einen Grundstückskaufvertrag, an dem das Bundesland X als „Veräußerer“ und die A als „Benenner“ beteiligt waren. Demnach verkauft X Teilflächen für zu errichtende Reihenhäuser an noch zu benennende Erwerber. A konnte bis zum 30.6.2002 Erwerber benennen. Nach Fristablauf galt sie selbst als Erwerber der Anteile, für die sie keinen Erwerber benannt hatte. A benannte am 20.8.2001 sich selbst und ihren Ehemann als Käufer einer Parzelle. Am 25.2.2011 veräußerten sie das Objekt mit Gewinn.
Das Finanzamt setzte für das Jahr 2011 Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften der Eheleute an. Bezüglich der Veräußerung der A ging das Finanzamt davon aus, dass A sich erst mit der Selbstbenennung am 20.8.2001 verbindlich zum Erwerb verpflichtete. Der Vertrag vom 21.9.2000 habe lediglich eine bedingte Verpflichtung enthalten.
Das Finanzgericht entschied, dass A das Objekt bereits am 21.9.2000 erworben und damit die 10-jährige Haltefrist eingehalten hatte.
Entscheidung
Der Bundesfinanzhof wies die Klage ab. In dem Abschluss eines Käuferbenennungsvertrags liegt noch nicht die Annahme eines Kaufangebots. Die vertragliche Bindung ist erst durch den Selbsteintritt der A, d. h. hier am 20.8.2001 und damit innerhalb der Bindungsfrist eingetreten.
Für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung sind die Zeitpunkte des Abschlusses der obligatorischen Verträge entscheidend. Bei einem unbedingten und nicht genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäft liegt die Bindung regelmäßig mit dem Vertragsabschluss vor. Auch bei einer aufschiebenden Bedingung tritt die Vertragsbindung bereits mit dem Rechtsgeschäft ein, da die Parteien die Vertragsbeziehungen nicht mehr einseitig lösen können.
In dem Grundstückskaufvertrag vom 21.9.2000 hat X als „Veräußerer“ zwar ein bindendes Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrags abgegeben (sog. Angebot mit Benennungsrecht). In dem Abschluss des Käuferbenennungsvertrags liegt jedoch noch keine Annahme des Kaufangebots. Eine Bindung bestand zunächst nur für den Verkäufer. Erst mit der Benennung eines Käufers kommt es zur Abtretung der Rechte aus dem Kaufangebot. Dementsprechend kommt der Kaufvertrag mit dem vom Benennungsberechtigten Benannten zustande, wenn dieser das Angebot annimmt. So hat die A die Rechte aus dem Kaufangebot durch Benennung (Vertrag v. 20.8.2001) an ihren Ehemann abgetreten. Durch die Annahme des Kaufangebots durch den Ehemann („Erwerber“) ist der Kaufvertrag zwischen ihm und X wirksam innerhalb der Behaltefrist zustande gekommen.
Ebenso hat auch die A das Kaufangebot des X erst mit ihrer Benennung in der notariellen Urkunde am 20.8.2001 bindend angenommen. Durch die Selbstbenennung ist es zwar nicht zu einer Abtretung der Rechte aus dem Kaufangebot als Zwischengeschäft gekommen. Aber erst durch den Selbsteintritt hat A die erforderliche rechtsgeschäftliche Annahmeerklärung abgegeben und damit bindend zum Ausdruck gebracht, dass sie das Angebot annehmen und das Grundstück erwerben wolle. Vorher fehlte es an der für die Fristbestimmung maßgebenden rechtlichen Bindungswirkung. Bis zur Selbstbenennung hätte sie sich durch die einseitige Benennung eines Dritten als Erwerber einseitig von dem Kaufvertrag lösen können.
