Auch wenn sich ein bebautes Grundstück schon lange Jahre im Privatvermögen befindet, kann es trotzdem Gegenstand eines gewerblichen Grundstückshandels werden. Das gilt insbesondere dann, wenn es durch Baumaßnahmen so umfassend verbessert wird, dass ein neues Gebäude entsteht.
Hintergrund
X errichtete in den 1980er Jahren auf einem langjährig im Privatvermögen befindlichen Grundstück eine Senioren-/ Pflegeresidenz. Diese vermietete er an eine Betreiber-GmbH und erzielte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Später errichtete er einen Erweiterungsbau, der im Jahr 2004 fertiggestellt wurde und durch den sich die Anzahl der Heimplätze verdoppelte.
In die im Jahr 2000 gegründete X-KG brachte X zum 1.7.2005 die Immobilie gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten und Übernahme der mit dem Grundstück zusammenhängenden Verbindlichkeiten ein. Im Dezember 2005 gründeten die Eheleute X zudem die im gewerblichen Grundstückshandel tätige Y-KG, die bis Jahresende 2007 zahlreiche Baugrundstücke verkaufte.
X erklärte die Erträge aus der Immobilie bis 30.06.2005 als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt und das Finanzgericht gingen dagegen davon aus, dass der gewerbliche Grundstückshandel bereits im Jahr 2005 bestand. Damit wäre der Erweiterungsbau mit dem anteiligen Grundstück von dem gewerblichen Grundstückshandel umfasst.
Entscheidung
Der Bundesfinanzhof hob das Finanzgerichtsurteil auf und verwies den Fall an das Finanzgericht zurück. Für die Grenzziehung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit gilt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs die sog. 3-Objekt-Grenze. Danach liegt ein gewerblicher Grundstückshandel im Regelfall vor, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung bzw. Bebauung und Verkauf – i. d. R. 5 Jahre – mehr als 3 Objekte veräußert werden.
Grundsätze der bisherigen BFH-Rechtsprechung
Als gewerblich wird deshalb u. a. angesehen die Anschaffung und zeitnahe Veräußerung, ebenso die Veräußerung eines erst kurz zuvor bebauten Grundstücks; darüber hinaus werterhöhende Aktivitäten wie die Erschließung früher landwirtschaftlich genutzter Grundstücke und anschließender Verkauf von Bauparzellen oder die Teilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen, deren Sanierung sowie zeitnahe Veräußerung.
Daneben kann auch ein langjährig privat vermietetes Grundstück unter den gewerblichen Grundstückshandel fallen, wenn im Hinblick auf eine Veräußerung so umfassende Baumaßnahmen durchgeführt werden, dass das bestehende Wirtschaftsgut “Gebäude” nicht nur erweitert oder wesentlich verbessert wird, sondern ein neues Wirtschaftsgut “Gebäude” hergestellt wird. Dies gilt unabhängig davon, ob ein selbstständiges neues Gebäude, ein selbstständiger Gebäudeteil oder ein einheitliches neues Gebäude unter Einbeziehung der Altbausubstanz entsteht.
Im vorliegenden Fall fehlen ausreichende Feststellungen dazu, ob die Immobilie Gegenstand eines gewerblichen Grundstückshandels sein konnte. Zwar hat X das Grundstück am 1.7.2005 durch Einbringung in das Gesamthandsvermögen der X-KG veräußert. Das Finanzgericht hat jedoch nicht berücksichtigt, dass X die Immobilie langjährig im Rahmen privater Vermögensverwaltung vermietet hatte. In einem solchen Fall ist für die Qualifizierung der Grundstücksaktivitäten als gewerblich die Schaffung eines neuen Wirtschaftsguts als weiteres Abgrenzungsmerkmal erforderlich. Die Feststellung des Finanzgerichts, dass durch den Erweiterungsbau die Heimplätze verdoppelt wurden, reicht für die Annahme eines neuen Wirtschaftsguts nicht aus.
