Im Anschluss an eine modernisierende Erneuerung alter Bauteile darf der Vermieter die Miete wegen der Modernisierung erhöhen. Dabei muss er jedoch einen Anteil für Instandhaltung herausrechnen – und zwar auch dann, wenn die Bauteile noch funktionsfähig und die Instandhaltungsmaßnahmen noch nicht fällig waren.
Hintergrund
Die Vermieter einer Wohnung hatten verschiedene Baumaßnahmen im Haus durchführen lassen. Bis zum Austausch waren alle Bauteile funktionsfähig und wiesen keine Mängel auf.
Nach Abschluss der Arbeiten erklärten die Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung. Bei der Berechnung der Mieterhöhung setzten sie die für die Erneuerung der genannten Teile angefallenen Kosten in voller Höhe an, ohne Abzug anteiliger ersparter Instandhaltungskosten.
Die Mieterin ist mit der Mieterhöhung nicht einverstanden und klagt auf Feststellung, dass die Mieterhöhung unberechtigt ist. Das Landgericht beanstandete die Mieterhöhung hinsichtlich der genannten Arbeiten nicht.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof entschied dagegen, dass die Vermieter die Kosten für die Erneuerung der 60 Jahre alten Bauteile bei der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung nicht in voller Höhe hätten ansetzen dürfen.
Nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen kann ein Vermieter die jährliche Miete um 11 % (bis 2018) bzw. 8 % (seit 2019) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Das ergibt sich aus § 559 Abs. 1 BGB. Dabei gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs kann bei einer modernisierenden Erneuerung von Bauteilen oder Einrichtungen der Vermieter die dafür aufgewendeten Kosten auch dann nicht vollständig auf den Mieter umlegen, wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung zwar noch kein “fälliger” Instandsetzungsbedarf bestand, aber bereits ein nicht unerheblicher Teil ihrer Nutzungsdauer verstrichen war. In diesem Fall ist ein Abzug anteiliger ersparter Instandhaltungskosten geboten.
Sinn der Modernisierungsvorschriften ist es nicht, dem Vermieter (teilweise) auch die Umlage von Instandhaltungskosten auf den Mieter zu ermöglichen. Vielmehr sollen Verbesserungen der Mietsache (Energieeinsparung, nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse) gefördert werden, indem Vermieter die darauf entfallenden Kosten auf den Mieter umlegen können.
Hierbei entscheidend darauf abzustellen, ob Erhaltungsmaßnahmen schon oder noch nicht fällig sind, würde häufig zu zufälligen Ergebnissen führen.
