Bei der Herstellung eines Gebäudes, das teilweise vermietet und teilweise veräußert werden soll, müssen die Herstellungskosten des vermieteten und des veräußerten Gebäudeteils getrennt ermittelt und ausgewiesen werden. Darüber hinaus müssen mit den Darlehen tatsächlich die Aufwendungen beglichen werden, die der Herstellung des zur Vermietung bestimmten Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind.
Hintergrund
Die Kläger, die Ehegatten E, errichteten ein Gebäude mit 3 Eigentumswohnungen. 2 Wohnungen wollten sie vermieten, eine an die Tochter T veräußern Zur Finanzierung nahmen sie Darlehen auf. Alle Baurechnungen bezahlten die Kläger über ein einheitliches Baukonto. Eine Aufteilung der Herstellungskosten bzw. eine Zurechnung auf die 2 vermieteten Wohnungen und die veräußerte Wohnung nahmen sie nicht vor, sondern beglichen die Rechnungen jeweils in einem Betrag. Auf das Baukonto flossen die Darlehensmittel sowie die Eigenmittel der Kläger und die Kaufpreisraten der T.
Die Kläger rechneten die Darlehen insgesamt den 2 vermieteten Wohnungen zu und behandelten die Zinsen in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt teilte dagegen die Zinsen entsprechend den jeweiligen Miteigentumsanteilen an den Wohnungen auf und berücksichtigte nur die auf die 2 vermieteten Wohnungen entfallenden Zinsen als Werbungskosten. Dem folgte das Finanzgericht und wies die Klage ab.
Entscheidung
Die Revision hatte keinen Erfolg, da den Klägern nur ein anteiliger Werbungskostenabzug hinsichtlich der Schuldzinsen zustand.
Dient ein Gebäude nicht nur der Einkünfteerzielung, sondern anteilig auch der (nicht steuerbaren) Selbstnutzung, sind die Zinsen grundsätzlich nur anteilig als Werbungskosten abziehbar. In vollem Umfang sind sie nur dann zu berücksichtigen, wenn das Darlehen gezielt einem bestimmten, der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteil zugeordnet wird, indem mit den Darlehensmitteln tatsächlich die Aufwendungen beglichen werden, die der Herstellung dieses Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind. Einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und den gesondert zugerechneten Herstellungskosten hat der Bundesfinanzhof bei anteilig fremdvermieteten und anteilig selbstgenutzten Gebäuden daher nur dann bejaht, wenn die Herstellungskosten tatsächlich mit den dafür aufgenommenen Darlehensmitteln bezahlt worden sind. Eine gesonderte Zuordnung von Darlehen zu den Herstellungskosten eines später fremdvermieteten Teils hat der Bundesfinanzhof dagegen abgelehnt, wenn die Herstellungskosten des gesamten Gebäudes einheitlich abgerechnet werden, ohne die auf den vermieteten Teil entfallenden Herstellungskosten gesondert auszuweisen und zu bezahlen.
Wenn die Darlehensmittel jedoch zusammen mit den Eigenmitteln auf einem einheitlichen Baukonto vorgehalten werden, vermischen sich die Darlehensmittel mit den Eigenmitteln, sodass eine gezielte Zuordnung des Darlehens zu dem zur Vermietung bestimmten Gebäudeteil nicht möglich ist. Werden von einem solchen einheitlichen Baukonto sodann die Herstellungskosten des gesamten Objekts einheitlich beglichen, fehlt es weiterhin an der erforderlichen objektbezogenen Aufteilung der Kosten und Zahlung entsprechend der Darlehenszuordnung. Deshalb stand den Klägern nur der anteilige Werbungskostenabzug zu.
