Wenn sich der Käufer eines Grundstücks verpflichtet, dieses dem Verkäufer zu überlassen, ohne ein angemessenes Entgelt zu verlangen, kann darin eine Gegenleistung für das Grundstück liegen. Dementsprechend muss diese bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer berücksichtigt werden.
Hintergrund
Eine Gemeinde erwarb vom Freistaat Sachsen ein Grundstück. Das Gelände war mit 8 Gebäuden bebaut, 3 davon wurden genutzt. Die anderen befanden sich in schlechtem baulichem Zustand und standen leer. Die Gemeinde räumte dem Freistaat das Recht ein, seine bisherige Nutzung von 2 Gebäuden für 30 Jahre unentgeltlich fortzusetzen. Im Kaufvertrag vereinbarten die Vertragsparteien, dass das Grundstück insgesamt mit einem negativen Kaufpreis zu bewerten war. Einen Kaufpreis bestimmten sie nicht. Stattdessen verpflichtete sich der Freistaat, für die Ablösung der Lasten des Grundstücks einen Betrag von 100.000 EUR zu zahlen.
Das Finanzamt legte der Grunderwerbsteuer als Bemessungsgrundlage den Kapitalwert der dem Freistaat vorbehaltenen Nutzungen mit 490.000 EUR zugrunde.
Das Finanzgericht gab der Klage der Gemeinde auf Herabsetzung der Grunderwerbsteuer auf 0 EUR statt.
Entscheidung
Der Bundesfinanzhof hob das Finanzgerichtsurteil auf und verwies die Sache an das Finanzgericht zurück. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. Als Gegenleistung bei einem Kauf gilt der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Die Nutzungen stehen von der Übergabe an grundsätzlich dem Käufer zu. Belässt der Käufer jedoch die Nutzungen bei dem Verkäufer, liegt darin ein geldwerter Vorteil, den der Käufer für den Erwerb der Sache hingibt. Dies rechtfertigt die Einbeziehung der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen in die Gegenleistung.
Für die Bestimmung der Gegenleistung ist nicht maßgebend, was die Vertragschließenden als Gegenleistung für das Grundstück bezeichnen, sondern zu welchen Leistungen sie sich tatsächlich verpflichtet haben. Ob sich der Verkäufer Nutzungen ohne angemessenes Entgelt vorbehalten hat, ist daher durch Auslegung des Kaufvertrags zu ermitteln. Die Auslegung gehört zum Bereich der tatsächlichen Feststellungen des Finanzgerichts und bindet grundsätzlich den Bundesfinanzhof.
Im vorliegenden Fall hat das Finanzgericht rechtsfehlerhaft – und somit den Bundesfinanzhof nicht bindend – verkannt, dass die dem Freistaat vorbehaltenen Nutzungen in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen waren. Nach dem Kaufvertrag hatte die Gemeinde als Käuferin keinen Kaufpreis zu entrichten. Stattdessen hatte der Freistaat als Verkäufer eine Zuzahlung 100.000 EUR zu leisten. Hieraus ergab sich der negative Kaufpreis von ./. 100.000 EUR. Das Finanzgericht berücksichtigte jedoch nicht, dass die Gemeinde dem Freistaat das Recht eingeräumt hat, seine bisherige Nutzung von 2 Gebäuden für 30 Jahre unentgeltlich fortzusetzen. “Unentgeltlich” bedeutet, dass die Gemeinde vom Freistaat kein gesondertes Entgelt für die Überlassung der Gebäude fordert. Der Wert der Nutzungen stellte daher eine Gegenleistung der Gemeinde für den Erhalt des Grundstücks dar. Das Finanzgericht wird im zweiten Rechtsgang Feststellungen zum Umfang der vorbehaltenen Nutzungen zu treffen und das Nutzungsrecht zu bewerten haben.
